Comprar una propiedad multifamiliar: los números que debes revisar primero

Las casas multifamiliares son populares tanto entre quienes viven en una de las unidades como entre los inversionistas del sur de Nueva Inglaterra. Ya sea que planees vivir en una unidad o alquilarlas todas, los números tienen que funcionar. Empieza aquí.

Ingresos

Pide el registro actual de alquileres (rent roll) y copias de los contratos. Compara los alquileres con los de unidades similares de la zona y anota cuáles contratos son mes a mes, cuáles están por vencer y si alguna unidad está vacía.

Gastos

• Impuestos a la propiedad y seguro
• Servicios que paga el dueño (calefacción, agua, alcantarillado, áreas comunes)
• Mantenimiento y reparaciones, más una reserva para elementos grandes como techos y calderas
• Costos de vacancia y de rotación de inquilinos
• Administración de la propiedad, si no vas a administrarla tú mismo

Dos medidas sencillas

El ingreso operativo neto (NOI) es el ingreso por alquileres menos los gastos operativos, antes de los pagos de la hipoteca. La tasa de capitalización (cap rate) es el NOI dividido entre el precio de compra, una forma rápida de comparar propiedades. El rendimiento sobre el efectivo invertido (cash-on-cash) compara tu flujo de caja anual, después del pago de la deuda, con el efectivo que invertiste.

Financiamiento

Las condiciones del préstamo, el pago inicial requerido y las tasas pueden variar según vayas a vivir o no en una de las unidades. Habla con un prestamista desde el principio para conocer tu presupuesto real.

Condición y cumplimiento

Haz inspeccionar el edificio y pregunta por la antigüedad de los sistemas principales. Los edificios antiguos pueden activar requisitos adicionales, por ejemplo reglas sobre la pintura con plomo en unidades de alquiler construidas antes de 1978, así que pregunta qué aplica a la propiedad y al pueblo.

Wil tiene una sólida trayectoria en propiedades multifamiliares y de ingresos, y podemos ayudarte a analizar los números de un edificio específico. Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera.